Kevin Knight, ABR®，CRS, GRI, RFS, RMP®，MPM®，Broker®总裁
在美国陆军第82空降师服役后, 1982年，我开始从事房地产行业. 1994年，我获得了CRS认证住宿专家的称号.
In 2004, 我从我父亲手里买下了亚博体彩app公司, 骑士不, 并延续了他建立公司的正直和专业精神. 也是在2004年, 我被全国住宅物业管理协会(NARPM)授予住宅管理专业人员称号(RMP).
2005年，圣安东尼奥房地产经纪人委员会提名我为年度物业管理专家. 除了, 我曾担任圣安东尼奥住宅物业经理NARPM分会2005年和2007年的主席.
In 2008, 我曾担任圣安东尼奥房地产经纪人委员会物业管理委员会主席. 2009年，Kevin从全国住宅物业经理协会(NARPM)获得了物业经理硕士学位(MPM)。. 这是物业经理能得到的最高称号.
2011年，利伯缇管理公司获得了全国住宅物业管理协会颁发的CRMC®认证住宅管理公司. 只有不到1%的住宅物业管理公司获此殊荣.
如有任何意见或建议，欢迎电邮至 kevin@libertymgt.网. 谢谢你！!
唐·奈特，创始人
从1971年起就活跃在圣安东尼奥的房地产行业. 1982年，他创立了利伯缇管理公司 .. 成为圣安东尼奥西北部的先锋管理公司之一. 建立在诚实和努力工作的道德原则, Liberty Management已成为圣安东尼奥市最受尊敬的管理公司之一. 唐·奈特于2010年4月从物业管理部门退休.
物业管理团队
我们的房地产团队
业主很欣赏我们提供的小型办公环境和个性化服务.
租房是一种推销行为，而不是推销行为. 在他们想要居住的社区，许多租户都是通过仔细观察房产的外观来找到自己的家的. 张贴公司名称和电话号码的招牌是我们吸引潜在租户的最佳方式之一. 我们也通过多重上市服务获取租户, 互联网网页搜索, 其他房地产公司, 军队住房办公室, 租赁公司, 未经预约而来的业务, 以及满意客户的推荐.
正常情况下, 有三个因素使房产难以出租-不受欢迎的社区, 看起来不太好, 或者租金没有竞争力. 如果最后两个问题中的一个出现在营销你的财产的一个因素, 我们会提出建议来纠正他们. 我们尽最大努力保持所有物业的出租, 这不仅是为了您的利益，也是因为我们的收入是按租金收入的一定比例计算的. 租房的一些事实——周一是电话最忙的一天.-租客在做出决定前会参观三到五处物业.租客通常要去两次才会做出决定.-超过75%的人决定在春季或夏季租房.- 58%的潜在租户使用互联网.-女性是主要的决策者.
这是成功管理租赁物业最重要的方面之一. 我们看应聘者过去的行为，并假设他们未来的行为也会一样. 申请人必须证明过去是一个好人, 负责任的租户，也符合我们的财务标准.
如果你被录取了, 申请人的处理中包括一份租约的详细解释, 租赁签署, 按比例收取租金, 并向租户提供本署的租约规则及条例及物业检查清单. 我们的租赁规则和条例进一步解释了我们的租赁协议，并提供了有关租金支付的信息, 草坪保养及保养, 宠物, 服务电话/紧急维修, 签入/程序, 租约续期及终止, 公用事业公司, 押金, 等. 本租赁规则和规章为租赁协议的附录.
首先，仔细选择租客可以防止你的房产被租给不合格的人. 在租赁期内, 我们可能会因维修或保养的原因而进入物业，并利用该机会检查物业.
除了, 我们通常会安排一个为期6个月的物业调查，以了解租户如何维护物业. 我们要确保空气过滤器正在更换, 烟雾报警器有电池，房子里没有未报告的问题.
当房客续租时，我们也会安排一次续租调查. 这既保护了你，也保护了你的财产. 我们有权对房屋进行例行检查，这是房客租赁协议的一部分.
如果在每月的第5 - 6天还没有付款，我们会发出驱逐通知. 我们最终是否要进行正式的驱逐取决于具体情况. 如果能找到解决方案，对所有相关方来说，在经济上通常都是更好的. 如果房客曾经经历过一次导致他们经济困难的事件, 我们之前和他们没有任何问题, 我们通常会给他们一个赶上进度的机会, 如果有理由相信他们可以这么做的话. 如果租户已经表现出持续的延迟付款模式, 不守诺言和/或逃避, 驱逐通常是最好的办法.
每个案例都是独一无二的, 我们的决定是基于从长远来看对您和物业最有利. 我们总是按照驱逐所要求的法律通知行事，而不考虑任何其他因素. 如果租户对解决问题表现出积极的努力，我们将推迟实际的驱逐申请. 在德克萨斯州，驱逐是一个简单的法律问题，因为如果租户没有支付租金，他们就无法在法庭上获胜, 房东已正确执行通知及存档. 如有需要，一般可在五至八个星期内完成全部迁出.
我们相信您聘请了物业经理为您管理物业, 而不是帮你自己管理. 我们提供交钥匙式的物业管理服务，最受物业业主的欢迎，他们喜欢在物业管理和租赁的所有重要事宜上都“不知情”. 我们不会用小细节来烦你, 问题, 关于你的房产或租客的信息或“更新”, 除了那些会对你每月的现金流有重大影响的事情. 相反，我们只是处理您委托我们代表您处理的事情.
对于一些业主来说，我们的制度并不合适，我们理解这一点. 我们非常坦率地告诉您，如果您希望参与与您的物业管理和租赁相关的小细节或决策，我们不希望您雇用我们. 我们只是没有设计我们的系统和程序，以适应业主的参与程度.
Our general rule of thumb is this; if something has happened, 或者即将发生, that will disrupt your ordinary monthly cash proceeds by more than $300 per repair not total invoice; we will let you know about it. 举个例子，我们从你的租户那里收到了一个30天的通知, 因此这就是营业额, 连同相关费用, 是悬而未决的，我们想让你知道，并为此做好准备. Another example would be that your A/C unit has failed during the middle of a hot summer; we have determined that the 12 year old compressor needs replacing 而且 have initiated the work to replace it. 我们会打电话告诉你发生了什么，以及对下个月报表的预期财务影响.
除了您或您的财产所特有的特殊考虑, 我们的经验法则是这样的:如果某些事情可能会导致你的日常现金流中断(失去租户或大修), 我们会马上通知你的. 否则，非紧急项目将记入你的月度报表. 当然，我们鼓励您随时与我们联系，您有任何问题或希望讨论一些事情. 如果你是一个忧虑的主人，想知道每一件小事, 我们的管理方式可能不适合你.
我们没有! 我们不雇佣也不从我们使用的任何维修人员中获利. 它们在价格、性能和可靠性方面具有竞争力. 我们有“全能”的维修技术人员，他们擅长广泛的家庭维修，包括空调, 照明、管道及电气. 这些技术人员的工资约为每小时42美元, 与每小时收费60 - 75美元的单一贸易供应商相比, 偶尔也会有更多的情况，比如下班后的下水道紧急备份. 我们通过使用这些技术人员来完成大多数多行业和准备就绪的任务，为我们的所有者节省了资金. 使用这些技术人员的另一个好处是有机会检查财产的一般状况-这是单一的贸易供应商不会为你做的.
我们相信我们已经开发了一种非常明智的方法来处理维护和维修, 而且，您将实现其他物业管理公司根本无法实现的成本节约.
这是大多数新主人最害怕的. 我们书面保证不那样做. 低于300美元的普通保养和修理费用由您的账户支付, 你会在你的月结单上看到. 如果我们认为修理可能超过300美元，如果我们无法联系到您, we may initiate repair work even if it is higher than $300 as stated in the management agreement; for the following cases: (1) the health or safety of a tenant is an issue; (2) the property will incur damage if immediate action is not taken, (3)在只有一个选择要考虑的情况下. 我们不会让房客在没有空调或热水的情况下在90度以上的高温中等待, 或者屋顶漏水的时候我们试图联系你让你允许做显而易见的事.
有时，业主会抱怨我们花了365美元(例如)，而不是紧急情况. 对此，一个简单的解释是，去该物业的公司收取65美元的服务电话(例如)，不管他们是否修复了任何东西. 因此, 而不是让业主支付65美元的服务电话，只是为了让我们进行评估，然后让公司回来进行维修，业主不得不支付另一个65美元的服务电话, 房主第一次就把车修好，省了65美元.
如果修理费超过300美元，我们总是告诉维修公司提醒我们. 有时维修公司可能认为修理不会超过300美元, 但在他们开始修理之后, 他们发现要解决的问题比他们开始工作之前看到的要多. 如果公司不得不留下空调或洗碗机，这将是一个安全问题, 等. 在我们等待你同意额外50美元的时候被拆了.例如:00美元，那么维修公司就可以在额外的修理费之外再收一笔旅费. 这不是你(老板)的最佳利益.
亚博体彩app公司在维护上不赚任何钱，我们收到的任何折扣总是传递给业主.
我们很乐意邀请他们加入我们的供应商名单，如果他们有资格和保险, 但我们不能保证某个特定的供应商会被派到你家进行某些维修. 我们已经有一个稳定的非常合格和合理的价格供应商，我们已经使用了多年. 如果您喜欢的公司想要添加到我们的供应商列表, 他们可以亚博体彩app，我们会面试他们，让他们知道我们需要什么样的文件和推荐信. 然而, 我们不能保证您最喜欢的公司将被派往您的财产的所有服务电话. 我们关注的始终是解决维修问题在最及时的方式可能与最好的供应商在时间. 我们无法跟踪预先建立的供应商分配到某些物业的名册-这将非常繁琐和低效，并不能为您提供最好的服务, 租户, 或者你的财产.
我们的专业声誉, 租户和业主都有, 在很大程度上是, 如果不是全部的话, 这取决于我们维护的好坏. 因此, 我们遵循的做法是最有可能确保对问题做出最好的反应和解决方案.
我们希望业主不要使用家庭保修公司在他们的出租物业进行维修.
在家庭保修行业有一个巨大的问题，公众正在变得精明.
试着用你最喜欢的家庭保修公司的名字和单词“投诉”或“欺诈”搜索谷歌. 你会惊讶的. 看看有多少人觉得自己被烧伤了, 被错误拒绝, 或者服务很差. 此外，欢迎参观 www.my3cents.com for even more examples of this currently growing problem; THERE ARE MANY OTHERS.....
几乎每次我们打电话给家庭保修公司解决问题的时候, 他们以缺乏维护或异常磨损为由拒绝提供服务. 如何定义异常磨损和缺乏保养? 当涉及到排除条款和小字体时, 保修合同规定，索赔可因缺乏维护而被拒绝, 维护不当, 不当的安装, 已存在的问题, 违反规章制度，还有很多其他原因.
保修期通常由房屋卖家或他们的房地产经纪人购买，以避免在第一年出现故障时被起诉.不要和建筑商的保修单混淆, 所谓的房屋保修——实际上是一种服务合同——通常是为现有房屋购买的, 特别是由房地产经纪人出售的房屋. 这些服务合同通常花费300至600美元购买一年的基本保险计划，其中包括吊扇等产品, 热水器和炉子.
这些合同存在漏洞. 您需要仔细阅读您的服务协议，以确定哪些包括在内，哪些不包括在内. 管道保险范围, 例如, 通常止于你家的地基, 所以超出这个范围的泄漏或损坏是你的责任. “预先存在的”问题通常不包括在内, 故障也不是由维护不善或安装不当引起的. 合同还可能要求在房主同意考虑维修之前，将系统升级到当前的建筑规范标准——费用由房主承担. 与家庭保修公司有过问题的人说，修理或更换的费用越高, 家庭保修公司更有可能援引这些排除条款.
你不能控制谁来做这项工作. 家庭保修供应商与当地服务公司签订合同，执行实际的检查和维修. 你没有选择的权利，而且安排维修有时是一种考验. 服务技术人员也可能试图向你推销不需要的服务.
我们在房屋担保方面遇到了数百个问题.
We had a bathroom faucet go on the blink; we called the 亚博体彩app Warranty Company. 在支付了55美元的免赔额后，他们的承包商拒绝进行维修. 所以我们请了水管工，花了65美元把它修好了. 我们一次又一次地经历过这样的情况，业主把钱花在免赔额上，然后我们不得不派出维修人员来解决问题.
我们的下一个问题是空调出了故障. 两天后，租户没有空调，并支付了50美元的免赔额, 维修技术人员报告说，这是缺乏维护，因此必须更换，不包括在家庭保修. 他们估计给我们4000美元来更换一个用了6年的空调系统. 此外，房客住在一家酒店，希望报销他们的费用. We sent out our A/C vendor 而且 he said the A/C unit is perfectly fine except that a small part had to be replaced; total cost from our vendor was under $200.
在另一处房产中，需要修理洗碗机. 家庭保修公司花了3个月的时间，跑了15次去修理洗碗机. 如果你是房客，你会怎么想?
在一个房子里，空调在夏天坏了，在保修公司最终更换空调之前，它花了21次和3个月的时间. 你可以肯定，租客的租约一到期就搬走了. 其他房客可能会请律师起诉房主.
他们通常会让租客在没有暖气或空调的情况下等上几天，让他们进行“第二意见”. If, 作为物业经理, 我想通过提供最糟糕的维修服务来破坏我在尽可能多的租户中的声誉, 我想不出一个更好的方法来实现这一点，比使用保修公司的所有服务电话. 它们根本不符合我们要求供应商提供的服务水平.
在过去的几年里，我们的主人已经被烧死了很多次，我们终于决定受够了, 说"不再". 没有什么比处理维修的方式更能影响物业管理公司的声誉. 租户们几乎不以其他标准来评判我们. 因此，委托我们不了解的供应商是没有意义的, 我们与他们毫无关系，也无法控制他们, 考虑到我们公司的声誉以及与你的租户的关系. 而不是, 当需要修理时, 我们将发送与已建立关系的值得信赖的供应商, 他们将以专业和及时的方式为我们提供优质的服务. 也就是说, 如果我们通过我们自己的供应商确定您家中有盖的机械项目出现故障, 或者需要昂贵的修理, 我们将努力得到任何家庭保修公司，你有荣誉保修, 前提是他们在对各方合理和公正的时间框架和方式内完成服务调用和维修.请看租客租赁协议的第18段F部分. 维修:F. 注意:如果房东未能按照本租约或物业法规的要求修复对普通房客的身体健康或安全有重大影响的状况, 承租人有权根据§92行使补救措施.056和§92.《亚博体彩app下载》第0561条.span>If Tenant follows the procedures under those sections, 承租人可以采取以下补救措施:(1)终止租约并根据§92获得适当的退款.056(f); (2) have the condition repaired or remedied according to §92.0561; (3) deduct from the rent the cost of the repair or remedy according to §92.0561; 而且 (4) obtain judicial remedies according to §92.0563. 在未咨询律师或未根据适用条款仔细审查程序的情况下，不行使这些补救措施. 《亚博体彩app下载》假定，7天是业主修复某一状况的合理期限，除非有情况确定另一段时间是合适的(例如状况的严重程度和性质以及材料的可获得性), 劳动, 和公用事业.)
租户现在比过去拥有更多的权利，如果维修不及时，法官通常站在租户一边, 业主可能会发现自己站在了法律体系的对立面. 在你住的房子上使用房屋保修已经很困难了. 在出租物业上使用家庭保修是不划算或不实际的.
我们的经纪人不会使用任何现有的家庭保修公司的“第一时间响应”服务电话到财产, 在任何情况下. 只有在初步确定可能需要更换后，需要更换的保修项目才会通过家庭保修公司进行.
经常, 有人问我，为什么业主要等这么长时间才能拿到租金，而租金在每月1号就到期了. 我认为这是一个很好的问题，我想花一点时间来回答这个问题! 是的，我们的租约上写着每月1号房租到期. 德州法律规定我们得给房客宽限期. 因此, 租户必须在3号午夜之前被视为拖欠租金.
因此, 我们在(4号)开业的时候, 我们这里有很多3号深夜送来的房租. 如果4号是周六或周日, 或者一个假期, 这样的话，我们就关门了, 这将进一步拖延这一进程. 我们在4号早上收到的支票, 我们要把帖子放到物业管理软件里. 然后我们得给银行开存款单, 然后在4号下午, 如果一切顺利, 我们可以把存款存入银行. 然后银行必须把这些存款存入我们的账户, 这再一次, 如果是在周末或假日, 下周一才会发生, 或者是银行的工作日. 因此, 如果我们给您汇款的资金在我们发出支票之前没有被记入或存入我们的账户，那么我们发出的一些支票可能会因资金不足而被退回, 给我们所有人带来了许多其他问题.
我们在每个月的7号到10号之间处理账单和租金收益. 如果物业已被占用且租金已按时缴纳，你应在15日前收到结单及租金收入.
付款是通过支票和邮寄业主的对账单或ACH直接存入业主的帐户，并在同一天邮寄对账单. 我们现在通过ACH发送业主对账单，以接收他们的租金流程.
当我们发送ACH付款时，银行需要两个工作日来处理付款. 5日之后和15日之前拖欠租金的业主的付款将在每月15日至20日之间处理. 该月15日后收到的逾期付款将在次月处理.
如果你在本月15号之前还没有收到你的账单和租金, 请致电我们办公室, 但是在15号之前打电话只会延迟处理您的资金和对账单. 非常感谢您的合作.
我们将支付您的草坪服务和任何其他账单或发票产生的维修结果, 物业的公用设施或其他服务. 我们不能代表您支付抵押贷款或保险费用. 我们强烈建议业主自行支付HOA费用，以避免可能出现的罚款和费用或其他法律问题. 请参阅我们关于保持您的HOA更新的信息.
房产必须有足够的现金流来支付这些费用, 有时我们还必须为此设立额外的储备基金, 这样我们就可以立即为你付款，而不用等到房租到了.
为了使我们的管理层在租赁市场上具有竞争力，我们的租赁费是新租户首个月租金的50%. 不像许多管理公司收取50%的租赁费, 我们支付50%的租赁费给出租房产的经纪人.
我们在多重列表服务中列出我们出租的房产, 有几千个房地产经纪人访问. 这将极大地减少你的房产在租赁市场上的空置时间.
没有启动成本. 我们不收取长途电话或里程费用，也不像一些物业经理那样随时加价维护费用. 贵方应支付的唯一其他费用是我方管理协议正常范围之外的服务费用和重复服务费用.
如果你丢失了一张租金支票，你需要支付28美元的补偿费. (我们在本行注销支票的费用)
以下是一些正常管理服务之外的例子:
业主经常要求我们做一些超出我们正常管理服务范围的事情, 只要有可能，我们都会尽力照顾我们的主人.
