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经验 -利伯缇管理成立于1982年, 虽然我们签下了许多新客户,但我们也有20多年后仍与我们在一起的房主
CRMC®标志 -授予全国少于60家物业管理公司, 这意味着我们对房主保持严格的照顾标准, 租户.
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年度1099和现金流量表费用 | $35 |
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一般责任险(不适用于符合责任保险要求的财产) | 14美元/月 |
家庭保修协调费 | 每箱25美元 |
可选服务 | |
可选的Matterport 3D旅游 | $125 -$175 |
可选的脸谱网营销 | $125 |
选修专业摄影 | $135-$160 |
Kevin Knight, ABR®,CRS, GRI, RFS, RMP®,MPM®,Broker®总裁
在美国陆军第82空降师服役后, 1982年,我开始从事房地产行业. 1994年,我获得了CRS认证住宿专家的称号.
In 2004, 我从我父亲手里买下了亚博体彩app公司, 骑士不, 并延续了他建立公司的正直和专业精神. 也是在2004年, 我被全国住宅物业管理协会(NARPM)授予住宅管理专业人员称号(RMP).
2005年,The Live Oak Board of 房地产经纪人s®将我评为年度物业管理专家. 除了, 我曾担任Live Oak住宅物业经理NARPM分会2005年和2007年的主席.
In 2008, 我曾担任Live Oak Board of 房地产经纪人s®物业管理委员会主席. 2009年,Kevin从全国住宅物业经理协会(NARPM)获得了物业经理硕士学位(MPM)。. 这是物业经理能得到的最高称号.
2011年,利伯缇管理公司获得了全国住宅物业管理协会颁发的CRMC®认证住宅管理公司. 只有不到1%的住宅物业管理公司获此殊荣.
如有任何意见或建议,欢迎电邮至 kevin@libertymgt.网. 谢谢你!!
唐·奈特,创始人
从1971年开始就活跃在利夫奥克的房地产行业吗. 1982年,他创立了利伯缇管理公司 .. 成为Northwest Live Oak的先锋管理公司之一. 建立在诚实和努力工作的道德原则, Liberty Management已成为Live Oak最受尊敬的管理公司之一. 唐·奈特于2010年4月从物业管理部门退休.
物业管理团队
我们的房地产团队
业主很欣赏我们提供的小型办公环境和个性化服务.
租房是一种推销行为,而不是推销行为. 在他们想要居住的社区,许多租户都是通过仔细观察房产的外观来找到自己的家的. 张贴公司名称和电话号码的招牌是我们吸引潜在租户的最佳方式之一. 我们也通过多重上市服务获取租户, 互联网网页搜索, 其他房地产公司, 军队住房办公室, 租赁公司, 未经预约而来的业务, 以及满意客户的推荐.
正常情况下, 有三个因素使房产难以出租-不受欢迎的社区, 看起来不太好, 或者租金没有竞争力. 如果最后两个问题中的一个出现在营销你的财产的一个因素, 我们会提出建议来纠正他们. 我们尽最大努力保持所有物业的出租, 这不仅是为了您的利益,也是因为我们的收入是按租金收入的一定比例计算的. 租房的一些事实——周一是电话最忙的一天.-租客在做出决定前会参观三到五处物业.租客通常要去两次才会做出决定.-超过75%的人决定在春季或夏季租房.- 58%的潜在租户使用互联网.
这是成功管理租赁物业最重要的方面之一. 我们看应聘者过去的行为,并假设他们未来的行为也会一样. 申请人必须证明过去是一个好人, 负责任的租户,也符合我们的财务标准.
如果你被录取了, 申请人的处理中包括一份租约的详细解释, 租赁签署, 按比例收取租金, 并向租户提供本署的租约规则及条例及物业检查清单. 我们的租赁规则和条例进一步解释了我们的租赁协议,并提供了有关租金支付的信息, 草坪保养及保养, 宠物, 服务电话/紧急维修, 签入/程序, 租约续期及终止, 公用事业公司, 押金, 等. 本租赁规则和规章为租赁协议的附录.
首先,仔细选择租客可以防止你的房产被租给不合格的人. 在租赁期内, 我们可能会因维修或保养的原因而进入物业,并利用该机会检查物业.
除了, 我们通常会安排一个为期6个月的物业调查,以了解租户如何维护物业. 我们要确保空气过滤器正在更换, 烟雾报警器有电池,房子里没有未报告的问题.
当房客续租时,我们也会安排一次续租调查. 这既保护了你,也保护了你的财产. 我们有权对房屋进行例行检查,这是房客租赁协议的一部分.
如果在每月的第5 - 6天还没有付款,我们会发出驱逐通知. 我们最终是否要进行正式的驱逐取决于具体情况. 如果能找到解决方案,对所有相关方来说,在经济上通常都是更好的. 如果房客曾经经历过一次导致他们经济困难的事件, 我们之前和他们没有任何问题, 我们通常会给他们一个赶上进度的机会, 如果有理由相信他们可以这么做的话. 如果租户已经表现出持续的延迟付款模式, 不守诺言和/或逃避, 驱逐通常是最好的办法.
每个案例都是独一无二的, 我们的决定是基于从长远来看对您和物业最有利. 我们总是按照驱逐所要求的法律通知行事,而不考虑任何其他因素. 如果租户对解决问题表现出积极的努力,我们将推迟实际的驱逐申请. 在德克萨斯州,驱逐是一个简单的法律问题,因为如果租户没有支付租金,他们就无法在法庭上获胜, 房东已正确执行通知及存档. 如有需要,一般可在五至八个星期内完成全部迁出.
我们相信您聘请了物业经理为您管理物业, 而不是帮你自己管理. 我们提供交钥匙式的物业管理服务,最受物业业主的欢迎,他们喜欢在物业管理和租赁的所有重要事宜上都“不知情”. 我们不会用小细节来烦你, 问题, 关于你的房产或租客的信息或“更新”, 除了那些会对你每月的现金流有重大影响的事情. 相反,我们只是处理您委托我们代表您处理的事情.
对于一些业主来说,我们的制度并不合适,我们理解这一点. 我们非常坦率地告诉您,如果您希望参与与您的物业管理和租赁相关的小细节或决策,我们不希望您雇用我们. 我们只是没有设计我们的系统和程序,以适应业主的参与程度.
Our general rule of thumb is this; if something has happened, 或者即将发生, that will disrupt your ordinary monthly cash proceeds by more than $300 per repair not total invoice; we will let you know about it. 举个例子,我们从你的租户那里收到了一个30天的通知, 因此这就是营业额, 连同相关费用, 是悬而未决的,我们想让你知道,并为此做好准备. Another example would be that your A/C unit has failed during the middle of a hot summer; we have determined that the 12 year old compressor needs replacing 而且 have initiated the work to replace it. 我们会打电话告诉你发生了什么,以及对下个月报表的预期财务影响.
除了您或您的财产所特有的特殊考虑, 我们的经验法则是这样的:如果某些事情可能会导致你的日常现金流中断(失去租户或大修), 我们会马上通知你的. 否则,非紧急项目将记入你的月度报表. 当然,我们鼓励您随时与我们联系,您有任何问题或希望讨论一些事情. 如果你是一个忧虑的主人,想知道每一件小事, 我们的管理方式可能不适合你.
我们没有! 我们不雇佣也不从我们使用的任何维修人员中获利. 它们在价格、性能和可靠性方面具有竞争力. 我们有“全能”的维修技术人员,他们擅长广泛的家庭维修,包括空调, 照明、管道及电气. 这些技术人员的工资约为每小时42美元, 与每小时收费60 - 75美元的单一贸易供应商相比, 偶尔也会有更多的情况,比如下班后的下水道紧急备份. 我们通过使用这些技术人员来完成大多数多行业和准备就绪的任务,为我们的所有者节省了资金. 使用这些技术人员的另一个好处是有机会检查财产的一般状况-这是单一的贸易供应商不会为你做的.
我们相信我们已经开发了一种非常明智的方法来处理维护和维修, 而且,您将实现其他物业管理公司根本无法实现的成本节约.
这是大多数新主人最害怕的. 我们书面保证不那样做. 低于300美元的普通保养和修理费用由您的账户支付, 你会在你的月结单上看到. 如果我们认为修理可能超过300美元,如果我们无法联系到您, we may initiate repair work even if it is higher than $300 as stated in the management agreement; for the following cases: (1) the health or safety of a tenant is an issue; (2) the property will incur damage if immediate action is not taken, (3)在只有一个选择要考虑的情况下. 我们不会让房客在没有空调或热水的情况下在90度以上的高温中等待, 或者屋顶漏水的时候我们试图联系你让你允许做显而易见的事.
有时,业主会抱怨我们花了365美元(例如),而不是紧急情况. 对此,一个简单的解释是,去该物业的公司收取65美元的服务电话(例如),不管他们是否修复了任何东西. 因此, 而不是让业主支付65美元的服务电话,只是为了让我们进行评估,然后让公司回来进行维修,业主不得不支付另一个65美元的服务电话, 房主第一次就把车修好,省了65美元.
如果修理费超过300美元,我们总是告诉维修公司提醒我们. 有时维修公司可能认为修理不会超过300美元, 但在他们开始修理之后, 他们发现要解决的问题比他们开始工作之前看到的要多. 如果公司不得不留下空调或洗碗机,这将是一个安全问题, 等. 在我们等待你同意额外50美元的时候被拆了.例如:00美元,那么维修公司就可以在额外的修理费之外再收一笔旅费. 这不是你(老板)的最佳利益.
亚博体彩app公司在维护上不赚任何钱,我们收到的任何折扣总是传递给业主.
我们很乐意邀请他们加入我们的供应商名单,如果他们有资格和保险, 但我们不能保证某个特定的供应商会被派到你家进行某些维修. 我们已经有一个稳定的非常合格和合理的价格供应商,我们已经使用了多年. 如果您喜欢的公司想要添加到我们的供应商列表, 他们可以亚博体彩app,我们会面试他们,让他们知道我们需要什么样的文件和推荐信. 然而, 我们不能保证您最喜欢的公司将被派往您的财产的所有服务电话. 我们关注的始终是解决维修问题在最及时的方式可能与最好的供应商在时间. 我们无法跟踪预先建立的供应商分配到某些物业的名册-这将非常繁琐和低效,并不能为您提供最好的服务, 租户, 或者你的财产.
我们的专业声誉, 租户和业主都有, 在很大程度上是, 如果不是全部的话, 这取决于我们维护的好坏. 因此, 我们遵循的做法是最有可能确保对问题做出最好的反应和解决方案.
我们希望业主不要使用家庭保修公司在他们的出租物业进行维修.
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几乎每次我们打电话给家庭保修公司解决问题的时候, 他们以缺乏维护或异常磨损为由拒绝提供服务. 如何定义异常磨损和缺乏保养? 当涉及到排除条款和小字体时, 保修合同规定,索赔可因缺乏维护而被拒绝, 维护不当, 不当的安装, 已存在的问题, 违反规章制度,还有很多其他原因.
保修期通常由房屋卖家或他们的房地产经纪人购买,以避免在第一年出现故障时被起诉.不要和建筑商的保修单混淆, 所谓的房屋保修——实际上是一种服务合同——通常是为现有房屋购买的, 特别是由房地产经纪人出售的房屋. 这些服务合同通常花费300至600美元购买一年的基本保险计划,其中包括吊扇等产品, 热水器和炉子.
这些合同存在漏洞. 您需要仔细阅读您的服务协议,以确定哪些包括在内,哪些不包括在内. 管道保险范围, 例如, 通常止于你家的地基, 所以超出这个范围的泄漏或损坏是你的责任. “预先存在的”问题通常不包括在内, 故障也不是由维护不善或安装不当引起的. 合同还可能要求在房主同意考虑维修之前,将系统升级到当前的建筑规范标准——费用由房主承担. 与家庭保修公司有过问题的人说,修理或更换的费用越高, 家庭保修公司更有可能援引这些排除条款.
你不能控制谁来做这项工作. 家庭保修供应商与当地服务公司签订合同,执行实际的检查和维修. 你没有选择的权利,而且安排维修有时是一种考验. 服务技术人员也可能试图向你推销不需要的服务.
我们在房屋担保方面遇到了数百个问题.
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我们的下一个问题是空调出了故障. 两天后,租户没有空调,并支付了50美元的免赔额, 维修技术人员报告说,这是缺乏维护,因此必须更换,不包括在家庭保修. 他们估计给我们4000美元来更换一个用了6年的空调系统. 此外,房客住在一家酒店,希望报销他们的费用. We sent out our A/C vendor 而且 he said the A/C unit is perf等ly fine except that a small part had to be replaced; total cost from our vendor was under $200.
在另一处房产中,需要修理洗碗机. 家庭保修公司花了3个月的时间,跑了15次去修理洗碗机. 如果你是房客,你会怎么想?
在一个房子里,空调在夏天坏了,在保修公司最终更换空调之前,它花了21次和3个月的时间. 你可以肯定,租客的租约一到期就搬走了. 其他房客可能会请律师起诉房主.
他们通常会让租客在没有暖气或空调的情况下等上几天,让他们进行“第二意见”. If, 作为物业经理, 我想通过提供最糟糕的维修服务来破坏我在尽可能多的租户中的声誉, 我想不出一个更好的方法来实现这一点,比使用保修公司的所有服务电话. 它们根本不符合我们要求供应商提供的服务水平.
在过去的几年里,我们的主人已经被烧死了很多次,我们终于决定受够了, 说"不再". 没有什么比处理维修的方式更能影响物业管理公司的声誉. 租户们几乎不以其他标准来评判我们. 因此,委托我们不了解的供应商是没有意义的, 我们与他们毫无关系,也无法控制他们, 考虑到我们公司的声誉以及与你的租户的关系. 而不是, 当需要修理时, 我们将发送与已建立关系的值得信赖的供应商, 他们将以专业和及时的方式为我们提供优质的服务. 也就是说, 如果我们通过我们自己的供应商确定您家中有盖的机械项目出现故障, 或者需要昂贵的修理, 我们将努力得到任何家庭保修公司,你有荣誉保修, 前提是他们在对各方合理和公正的时间框架和方式内完成服务调用和维修.请看租客租赁协议的第18段F部分. 维修:F. 注意:如果房东未能按照本租约或物业法规的要求修复对普通房客的身体健康或安全有重大影响的状况, 承租人有权根据§92行使补救措施.056和§92.《亚博体彩app下载》第0561条.span>If Tenant follows the procedures under those sections, 承租人可以采取以下补救措施:(1)终止租约并根据§92获得适当的退款.056(f); (2) have the condition repaired or remedied according to §92.0561; (3) deduct from the rent the cost of the repair or remedy according to §92.0561; 而且 (4) obtain judicial remedies according to §92.0563. 在未咨询律师或未根据适用条款仔细审查程序的情况下,不行使这些补救措施. 《亚博体彩app》假定,7天是业主修复某一状况的合理期限,除非有情况确定另一段时间是合适的(例如状况的严重程度和性质以及材料的可获得性), 劳动, 和公用事业.)
租户现在比过去拥有更多的权利,如果维修不及时,法官通常站在租户一边, 业主可能会发现自己站在了法律体系的对立面. 在你住的房子上使用房屋保修已经很困难了. 在出租物业上使用家庭保修是不划算或不实际的.
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经常, 有人问我,为什么业主要等这么长时间才能拿到租金,而租金在每月1号就到期了. 我认为这是一个很好的问题,我想花一点时间来回答这个问题! 是的,我们的租约上写着每月1号房租到期. 德州法律规定我们得给房客宽限期. 因此, 租户必须在3号午夜之前被视为拖欠租金.
因此, 我们在(4号)开业的时候, 我们这里有很多3号深夜送来的房租. 如果4号是周六或周日, 或者一个假期, 这样的话,我们就关门了, 这将进一步拖延这一进程. 我们在4号早上收到的支票, 我们要把帖子放到物业管理软件里. 然后我们得给银行开存款单, 然后在4号下午, 如果一切顺利, 我们可以把存款存入银行. 然后银行必须把这些存款存入我们的账户, 这再一次, 如果是在周末或假日, 下周一才会发生, 或者是银行的工作日. 因此, 如果我们给您汇款的资金在我们发出支票之前没有被记入或存入我们的账户,那么我们发出的一些支票可能会因资金不足而被退回, 给我们所有人带来了许多其他问题.
我们在每个月的7号到10号之间处理账单和租金收益. 如果物业已被占用且租金已按时缴纳,你应在15日前收到结单及租金收入.
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当我们发送ACH付款时,银行需要两个工作日来处理付款. 5日之后和15日之前拖欠租金的业主的付款将在每月15日至20日之间处理. 该月15日后收到的逾期付款将在次月处理.
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我们将支付您的草坪服务和任何其他账单或发票产生的维修结果, 物业的公用设施或其他服务. 我们不能代表您支付抵押贷款或保险费用. 我们强烈建议业主自行支付HOA费用,以避免可能出现的罚款和费用或其他法律问题. 请参阅我们关于保持您的HOA更新的信息.
房产必须有足够的现金流来支付这些费用, 有时我们还必须为此设立额外的储备基金, 这样我们就可以立即为你付款,而不用等到房租到了.
为了使我们的管理层在租赁市场上具有竞争力,我们的租赁费是新租户首个月租金的50%. 不像许多管理公司收取50%的租赁费, 我们支付50%的租赁费给出租房产的经纪人.
我们在多重列表服务中列出我们出租的房产, 有几千个房地产经纪人访问. 这将极大地减少你的房产在租赁市场上的空置时间.
没有启动成本. 我们不收取长途电话或里程费用,也不像一些物业经理那样随时加价维护费用. 贵方应支付的唯一其他费用是我方管理协议正常范围之外的服务费用和重复服务费用.
如果你丢失了一张租金支票,你需要支付28美元的补偿费. (我们在本行注销支票的费用)
以下是一些正常管理服务之外的例子:
业主经常要求我们做一些超出我们正常管理服务范围的事情, 只要有可能,我们都会尽力照顾我们的主人.
当一位老板向我们推荐管理人员时,我们认为这是我们所能收到的最大的赞扬之一.
我们能得到的最大的赞美之一就是我们的主人之一推荐我们的朋友或家人. 由于德克萨斯州法律规定对没有执照的房地产经纪人提供补偿, 我们最多可以给推荐人一张50美元的礼品卡,以及知道Liberty Management会照顾好你的朋友或家人的满足感.
好消息是,如果新主人被推荐给我们, 我们很高兴向新业主免费支付一个月的管理费. 请确保您或您推荐的人告知我们推荐的情况.
除非我们在租约到期日前至少45天收到您的具体书面指示, 租金上涨(如有)和租约续期将完全由我们自行决定.
在决定是否增加租金时, 我们考虑市场情况, 社区环境, 居民支付历史, 占用时间, 财产状况, 每年的时间和任何更新的预期到期日期.
在租客签订初始租赁协议之后, 如果租户因为即将进行的工作调动而需要按月租赁或续签较短时间的租赁协议, 购买物业, 经济上的原因, 等. 除非业主搬回物业或将物业放在市场上出售,否则我们将允许更短的期限. 一旦租约签订, 这是无法改变的, 因此,如果您想做出任何更改,请提前通知我们是非常重要的.
在将房产投放租赁市场或续签租约之前, 我们做一个比较市场分析,并确定最经济和最有利可图的租金可以收取.
一套房产在市场上公开两周而没有出租, 我们调查了一下是否有可能是要价太高了. 我们会考虑降低租金,这样房子就不会空置了.
我们可能, 如果有必要的话, 为潜在租户提供一些“免费”租金,以激励他们租房子. 我们发现,这对于在“缓慢”的租赁市场中获得租户非常有益.
租契通常只载有一项条款,订明租客可终止租契而不受罚款.
军事条款允许军事人员在提供搬离Live Oak都市圈的证明时终止租约. 他们必须在搬离房屋前30天提供书面通知. 如果没有命令,一封由指挥官签署的信件就足够了.
偶尔,租户的平民雇主会要求他们调到另一个城市. 在这种情况下, 居民可以按照租赁协议中的提前终止程序终止租约.
租客将承担转租通常所经历的一切费用, 并支付租金直到房子被重新租出去, 在成功完成提前终止租约并支付物业转租所涉及的所有相关费用后,租户可免除其义务.
虽然装潢师会用你卧室里的颜色, 浴室或客厅是令人愉快和愉悦的你,这对潜在的租户来说不一定是真的.
我们一直发现,即使只有一面墙是栗色或绿色,或者一间卧室是蓝色或粉红色,每次出租的时间都会大大增加. 我们强烈建议所有的墙壁和天花板都刷成灰白色. 我们在墙面上使用多佛白半光漆,以便在必要时进行润色.
利伯缇管理公司. 承诺遵守平等住房机会法, 我们不会因为种族而歧视任何人, Color, 宗教, 性, 障碍, 家族的地位, 国籍或年龄.
如果租户在4月4日前仍未支付租金,将会启动驱逐程序。 & 这个月的第六(6)天. 驱逐通知的规定可能有所不同. 有些人给居民三天时间搬家, 而另一些人则允许租户在付清全部到期款项后继续住在房子里, 包括任何滞纳金.
这第一步被称为“辞职通知”(NTQ)。. If, 大约十天后, 房客对以前的通知没有回应, 我们请求法庭进行驱逐程序的第二步, 强行入境及扣留通知书(FE&D). 的铁&D要求居民在某一天出庭. 届时,我们的一名工作人员将出庭代表您的利益,并将要求获得所有应得的款项. 驱逐的第三个也是最敏感的步骤是向法院申请占有令状或简单的令状. 居民如未能遵守《亚博体彩app》规定,须申请令状&D由法院下令. 令状程序要求我们雇佣一名工作人员将房客的物品放在路边或, 天气恶劣时, 在存储. 当你在这一过程中受到金钱损失时,法院会做出判决. 我们将判决书归档在适用的县记录和信用局. 驱逐一个房客平均需要45天, 希望这不会发生在你的财产上. 我们很少驱逐房客,这要归功于我们对房客的严格筛选.
我们不是持证检验员,我们的测量员也不是持证检验员. 我们只会对物业进行目测,以评估物业的一般状况. 有执照的检查员会进行非常详细的检查, 包括检查管道系统的功能, 加热和冷却系统等. 一般来说,持证检查是在买家购买房产时进行的,费用在350 - 450美元之间.
我们的调查人员进行一次调查收费55 - 65美元. 我们通常会进行为期6个月的调查,以了解租户如何维护物业. 此外,当租户续签租约时,我们也会进行续签调查. 这有助于确保物业是由租户维护的. 我们向住院医生发出通知,要求他们治疗任何他们负责的明显缺陷. 关于更严重的违法行为, 我们会通知你这个问题,并建议采取什么纠正措施. 当我们的维修人员进行维修时也是如此, 他们被指示报告任何不正常的情况.
任何时候您希望我们进行额外的物业调查,费用是65美元.00.
你必须通知你的保险公司,该物业将是一个出租单位, 德克萨斯州的保险法规要求取消任何现有的房主政策. 您需要购买“火灾和扩展保险”,并通知您的代理人该物业将是出租物业. 为了保护你的投资,保险的金额应该等于财产的重置成本.
此外,要确保你有足够的财产和责任保险.
《亚博体彩app》要求业主投保足以保护各方利益的保险.
如果你的出租物业空置超过60天, 要求你的保险代理人在你的保单中加入空缺条款. 没有这一条款,您的保险无效.
你的代理人是利伯缇管理公司吗. 作为一个额外的被保险人,或财产经理在您的责任政策. 我们的档案里需要这份保险证明. 我们必须在签署住宅物业租赁和管理协议后三十(30)天内向我们提供证明覆盖范围的副本.
经常, 有人问我什么是“附加保险”,为什么业主应该将管理公司命名为附加保险.
如果租户因电线故障或电器故障或其他原因而在房产上受伤而提起诉讼,房主拥有的第一个也是最好的保护措施是携带足够的保险. 附加被保险人是指保险单中不自动包含被保险人的个人或组织, 而是为谁安排了保险身份, 通常是背书.
财产所有人向他人提供额外保险身份的原因可能是希望保护另一方,因为与该方关系密切.g.(如雇员)或遵守一项要求被指定保险人这样做的合同协议.g.、物业管理协议或其他代表业主的工作).
《亚博体彩app》要求业主将物业管理公司列为附加保险,因为物业管理公司不拥有他们所管理的出租物业的所有权,也不能为他们不拥有的物业购买一般责任保险,以覆盖管理公司. 一般情况下,业主将管理公司添加为附加被保险人并不需要额外的保险费.
我们严格控制所有的钥匙. 每个属性的钥匙都锁在一个钢壁柜里,并分配了一个控制号码(i.e.,它们没有贴上地址的标签). 所有发给租户、修理工或代理人的钥匙都有记录. 每个属性至少需要四组键;
每个属性至少需要四组键; two sets are provided 租户 而且 two sets are kept in our office.
房屋的实际维护费用是房主的责任. 我们尽一切努力控制维护成本,同时维护物业的完整性和价值. 在物业被占用期间,租户必须将任何问题通知我们的办公室. 如果估计的维修费用超过了住宅物业租赁和管理协议中允许的最大限度, 联系业主以获得进行必要维修的许可. (除第12页所述外.)
We realize it can be rather upsetting when you receive an unexp等ed bill from us for repairs made to your property; however, 有些修理是紧急的,必须立即纠正. 紧急维修是根据我们的住宅管理协议进行的. 正常情况下, 租户支付一部分修理费用,但如果, 在我们看来, 这笔费用是由于他们的疏忽造成的, 租户将收到账单,并对全部金额负责. 我们不会对200美元以下的维修进行投标或估价.00. 在任何大修中,我们通常都会从可靠的承包商那里获得至少两个投标. 投标书将寄给你方,或我们将打电话讨论. 由于投标需要时间来完成,为了消除进一步的延误, 我们希望你能及时做出决定或给予我们的工作人员坚定的指导. 在工作开始前,你将被要求寄来一张修理费的支票.
我们的政策是只使用可靠的承包商,以合理的成本进行专业的工作. 我们已经与大多数承包商合作了几年,发现他们的价格很有竞争力. 一些物业管理公司根据维修总费用的一定比例向业主收取服务费. 我们没有!
修理费用将直接寄到我们公司. 然后我们只把这个金额记到所有者的账户上. 当租户收到账单和补偿时, 业主的帐户将记入报销金额. 这将出现在报表上. 我们要求业主交250美元押金.在签订住宅物业管理协议时,须缴付维修储备金. 任何账单的副本将随你的声明一起附上,说明在该物业上完成的工作/维修的类型.
未经亚博体彩app公司书面授权,不得在物业内饲养宠物. 宠物包括在大于10加仑的水族箱中的鸟和鱼. 我们的酒店对宠物的数量、大小和类型都有限制. 由于现在70%到85%的租房者有宠物,我们的政策是允许养宠物.
每只宠物我们都要交宠物押金. 当然,房客要对宠物造成的任何损失负责. 未经授权的宠物被发现会被驱逐或处以罚款.
我们在挑选愿意带宠物的房客时非常谨慎.
不允许养宠物可能会使你出租房子的时间增加一倍甚至三倍. 如果您不允许养宠物,请告知我们,因为我们只管理允许养宠物的物业.
截至1月1日,德克萨斯州所有出租房屋的业主都应遵守德克萨斯州安全设备法规, 1995. 该法令适用于公寓业主, 房子, 工器, 三层, 公寓单位, 联排别墅, 合作社, 移动房屋, 私人宿舍和公寓的房间, 车库的公寓, 公共房屋项目, 以及所有其他类型的出租住宅. 你的居民及其家人的安全和保障岌岌可危,你自己也可能面临数百万美元的诉讼. 以下是一份清单,列出了在将住宅转换为出租物业时应该做的事情或将做的事情
除非《亚博体彩app》另有约定或受物业限制, 房屋内使用的所有水电费均由租户支付.
新租户应通知有关公用事业公司以他们的名义开启服务.
在空缺期间, 公用事业将置于该公司名下, 由此产生的使用费用将记入所有者的帐户. 当夜幕降临在傍晚和炎热的天气时,开着电可以大大提高你的财产的显示.
当某个属性未被占用时, 定期检查草坪和庭院是否保养良好, 这房子还不错, 并没有发生故意破坏行为.
在空缺期间, 对我们的工作人员来说,完成给草坪和灌木浇水的任务是不可能的. 如果需要这项服务,我们将协助签订服务合同,费用由您承担.
当我们有大量的维修或油漆要做, 我们将请指定的承包商协助浇水.
在显示属性之前, 潜在租户被告知可用的物业和每个细节. 所提供的信息一般包括单元的类型, 房间数量, 租金, 押金, 学校位置, 对财产使用的限制, 等.
我们的代理人将通过确定家庭规模和组成来预审申请人的资格, 租赁的历史, 目前租金及期望入住日期. 这个过程在办公室或通过电话完成,然后, 如果客户仍然感兴趣, 我们的销售人员或租赁代理人会带他们参观您的房产.
我们希望室内油漆可以使用3年,地毯可以使用7年. 如果房客搬进了刚粉刷过的房子, 一年后搬出去,我们得重新粉刷, 租客被收取2/3的油漆费用. 如果租客三年后搬走,我们必须重新粉刷,全部费用由业主承担.
地毯更换时间为7年. 如果房客三年后搬走,我们必须更换地毯, 租客要支付更换地毯费用的58%.
如果我们修好了被房客堵上的垃圾处理机, 失主将得到补偿, 租客, 修理费. 如果垃圾处理机生锈了,所有者支付全部费用. 我们尽一切努力公平对待业主和租客.
法院 & 法官不会同情那些想要向租户收取穿着费用的业主 & 撕裂修复.
房客负责院子的维护,包括浇水, 割草, 除草, 如有需要重新播种, 修剪树木和灌木,并给院子施肥, 树, 灌木和花卉. 业主负责修剪屋顶上或附近的树枝.
草不能高于6英寸.
车道周围的区域, 人行道上, 路边和排水沟被认为是院子的一部分,需要保持远离杂草, 草, 和树叶. 出于安全考虑, 应该修剪树篱和灌木丛,以免挡住窗户的视线.
不断更新和更换审查是维护财产价值的一个组成部分. 过时的地毯, 台面和灯具会大大降低物业的价值,并造成不必要的入住延迟.
我们不赔偿您因空缺(任何原因)而造成的任何损失或费用。, 未缴居民费用, 承租人赔偿, 追租客的律师费, 或者是准备的成本.
利伯缇管理公司. 致力为我们管理的所有物业维持至少最低的物业标准. 维持这些标准既可保障业主的投资,又可改善租户的居住环境. 重要的是,与物业相关的所有各方都要遵守这些标准,以确保成功的租赁体验.